Gestion locative


Les modifications apportées par la loi Alur et la loi Pinel compliquent aujourd’hui un peu plus, le formalisme à respecter dans le cadre d’une location, de sorte que nous apportons chaque jour à nos clients toutes les informations nécessaires et utiles dont ils ont besoin, aux fins que les dispositions de ces deux lois soient parfaitement respectées dans un but d’éviter toutes difficultés.

Loi Alur :
« LA GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS - L’ENCADREMENT DES LOYERS  - PREAVIS REDUIT : FIXATION DES ZONES « TENDUES » - PROCEDURE EN REDUCTION DE LOYER CREEE PAR LA LOI ALUR - INCIDENCE DE LA LOI ALUR SUR LA SOLIDARITE DES COLOCATAIRES ET DE LEURS CAUTIONS - CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU - NOTICE D’INFORMATION RELATIVE AUX DROITS ET OBLIGATIONS DES LOCATAIRES ET DES BAILLEURS».

LA GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS :

La Garantie universelle des loyers (GUL) verra le jour en 2016 et vise à limiter le nombre d’expulsions en anticipant les problèmes d’impayés. Elle protègera les propriétaires pendant 18 mois dans la limite d’un loyer de référence et après une franchise d’un mois. Publique et gratuite, elle concernera l’ensemble du parc privé, mais ne sera finalement pas obligatoire, les propriétaires pourront lui préférer le cautionnement d’une personne physique. Caution et GUL pourront être associées pour les locations consenties à des étudiants.

L’ENCADREMENT DES LOYERS :

L’encadrement des loyers, autre pomme de discorde, s’appliquera dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel.

Le Touquet et ses alentours (Stella, Cucq, Merlimont, Sainte-Cécile) ne sont toutefois pas concernés par ce décret relatif à l’encadrement des loyers entré en vigueur le 01 Août 2014.

La liste des communes dans lesquelles le décret est applicable a été modifiée par rapport au décret précédent. Il s’agit des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.

PREAVIS REDUIT : FIXATION DES ZONES « TENDUES »

Pour rappel, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR » a modifié l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment en ce qui concerne le délai de préavis que doit respecter le locataire lorsqu’il délivre congé (brève du 9 mai 2014).

Ainsi, aux cas de préavis réduits déjà existants a notamment été ajouté un préavis réduit lorsque le logement est situé dans une zone dite « tendue » telle que mentionnée à l’article 17 nouveau de la loi du 6 juillet 1989.

Pour qu’un locataire puisse se prévaloir de cette mesure, les zones « tendues » devaient être définies par décret.

Le décret n°2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, paru au journal officiel du 31 juillet, fixe les zones «  tendues » définies par l’article 17 de la loi.

Il s’agit des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code Général des Impôts.

Ainsi dans les communes reprises dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les locataires pourront bénéficier d’un délai de préavis réduit dès le 1er août 2014.

Toutefois, rappelons que ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux baux signés à compter du 27 mars 2014 ainsi qu’aux baux renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette même date (art. 14 de la loi ALUR).

PROCEDURE EN REDUCTION DE LOYER CREEE PAR LA LOI ALUR :

La loi n°2004-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite « loi ALUR » a inséré un nouvel article 3-1 à la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de cet article :

« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location,le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, à compter de la demande en diminution de loyer, le Juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer accepté par le bailleur ou prononcée par le Juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le Juge prend effet à la date de la demande. »

Il est créé une procédure de réduction de loyer en cas d’erreur dans la surface mentionnée au bail et ce, à l’instar de ce qui existe en matière de transaction avec la superficie « Carrez ».

La surface habitable telle que définie à l’article R. 111-2 du Code de la Construction et de l’habitation doit être indiquée dans le bail depuis la loi de 2009 dite loi « MOLLE ».

Toutefois, cette mesure ne s’applique qu’aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits qu’à compter de cette date. Elle n’est pas applicable aux baux en cours au jour de la publication de la loi.

Si la demande en réduction de loyer est faite dans un délai de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la réduction de loyer sera alors rétroactive.

En revanche, si elle intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, cette diminution ne prendra effet qu’à compter de cette demande.

Il est donc obligatoire pour un propriétaire de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires y compris le mesurage « loi boutin » concernant la location.

D’ailleurs, le DDT qui accompagne le bail pour toute nouvelle location va comporter un volet électricité, gaz, amiante.

INCIDENCE DE LA LOI ALUR SUR LA SOLIDARITE DES COLOCATAIRES ET DE LEURS CAUTIONS :

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation.

La colocation y est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Limitation dans le temps de la solidarité :

Le nouvel article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congés régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figurant au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Ainsi, en cas de congé, le locataire sortant et sa caution ne seront solidaires avec les locataires restants :

  • que jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure au bail ;
  • que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé dans le cas contraire.

Au surplus, l’acte de cautionnement doit impérativement préciser le colocataire dont le congé mettra un terme à ses engagements.

PLAFONDS D’HONORAIRES APPLICABLES AUX LOCATAIRES ET AUX PROPRIETAIRES :

Concernant les honoraires de location, le I de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose dans sa nouvelle rédaction résultant de la loi ALUR :

« I- La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. »

« I- La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.»

« Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.»

« Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprise imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.»

« Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. »

Ces dispositions sont applicables aux baux relatifs aux logements loués nus ou meublés constituant la résidence principale du preneur.

Les honoraires de location doivent être détaillés de la manière suivante :

  • honoraires d’entremise et de négociation : ils restent libres mais sont à la charge exclusive du bailleur.
  • honoraires afférents à la visite du preneur, à la constitution de son dossier et à la rédaction du bail : ils sont partagés entre le bailleur et le preneur. Toutefois, le montant TTC à la charge du preneur ne peut être supérieur à celui imputé au bailleur et sera plafonné.
  • honoraires de réalisation de l’état des lieux : ils sont partagés entre le bailleur et le preneur.

Toutefois, le montant TTC à la charge du preneur ne peut être supérieur à celui imputé au bailleur et sera plafonné.

Les plafonds mentionnés ci-dessus sont révisables chaque année. Ils seront fixés par voie Réglementaire par mètre carré de surface habitable de la chose louée.

Il est important de souligner que les honoraires d’état des lieux ne sont exigibles qu’à compter de la réalisation de cette prestation.

TARIFS A APPLIQUER PAR LES AGENCES A COMPTER DU 15/09/2014 :
  • Zone très tendue : zone A bis soit Paris, ses trois départements limitrophes (92, 93, 94) ainsi que les Yvelines (78) : 12 € TTC par m2 de surface habitable.
  • Zone tendue : la zone géographique correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants (art.232 du CGI) : 10 € TTC par m2 de surface habitable.
  • Zone non tendue : le reste du territoire : 8 € TTC par m2 de surface habitable.

Concernant les prestations de réalisation de l’état des lieux, le plafond est fixé à 3 € TTC par m2 de surface habitable quelle que soit la zone concernée.


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  • 8 Avenue Arsène Bical – Résidence de l’hermitage
  • 62520 TOUQUET



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